nhà CDT cắt lỗ, "tháo chạy" khỏi căn hộ cao tầng cấp ở Tp.HCM

Gần đây, thị trường căn hộ cao tầng cấp hầu như không còn được nhà CDT thứ cấp nhắc tới vì tìm mãi không ra lợi nhuận. Thậm chí, nhiều nhà CDT đang phải cắt lỗ nhưng rao bán mãi vẫn chưa có người mua.

Trong bối cảnh có nhu cầu người dân chủ yếu là nhà giá trung, rẻ, thì những dự án cao cấp tại quận 2 Sài Gòn như Gateway Thảo Điền, Sala, Water Bay Novaland… dự kiến “bung” cả chục nghìn căn hộ giá cao.

Ba năm trước, chị Đào Thanh Huyền, một người trong nhóm CDT từ Hà Nội vào Tp.HCM để "đổ tiền" vào vô số căn hộ cao tầng cấp ở Masteri Thảo Điền (quận 2). Chị Huyền kỳ vọng lợi nhuận rất lớn vì thị trường có dấu hiệu phục hồi. Nhưng đến nay, lợi nhuận vẫn chưa thấy đâu mà số lãi vay đã ăn đứt lợi nhuận kỳ vọng nên chị Huyền đang tìm cách thoát hàng càng nhanh càng tốt.

Tương tự, nhóm bạn của chị Huyền cũng đang rao bán trên mọi kênh, kể cả ký gửi cho môi giới với mức giá thấp hơn giá gốc 200-300 triệu đồng/căn. Song, thực tế là lực cầu ở thị trường này quá ít để cho họ thu hồi vốn.

Kế hoạch tháo chạy khỏi căn hộ cao tầng cấp đang tạo nên một làn sóng ở Tp.HCM.

Rao lỗ 400 triệu đồng nhưng 3 năm chưa bán được

Hiện nay, thị trường BDS Tp.HCM đang trên đỉnh phục hồi nhưng chỉ có thị trường trung bình và giá thấp được lợi. Phân khúc cao cấp vẫn tắc trong thanh khoản.

Nhiều nhà CDT đang “cố đấm ăn xôi” để chờ bán sản phẩm nhằm thu lợi về. Song, không ít nhà CDT thứ cấp bắt buộc phải bán cắt lỗ vì bị chôn vốn lâu, cộng với áp lực từ vay lãi ngân hàng.

Bà Nguyễn Thị Thu CDT căn hộ tổng diện tích hơn 100m2, giá 4,5 tỷ đồng tại dự án Star Hill (quận 7), nhưng đã gần 3 năm, bà chưa thể bán căn hộ này.

nhà CDT này chia sẻ: "Tôi đang rao bán với giá 4,4 tỷ đồng. Nếu tính cả lãi suất vay CDT, tôi lỗ hơn 400 triệu đồng. Trong khi, nếu CDT dự án khác thị trường trung cấp, chỉ cần 'lướt sóng', tôi cũng thu về 300 triệu với 3 suất CDT".

Đồng cảnh ngộ, anh Đăng đang có hai suất CDT căn hộ cao tầng cấp tại dự án Scenic Valley (quận 7) và một căn hộ 70m2 giáp đường Nguyễn Thị Minh Khai (quận 3) mua 2,8 tỷ đồng cách đây hơn 1 năm. Rao bán từ giữa năm 2016 nhưng đến nay căn hộ của anh vẫn chưa có người mua.

Anh Phan Anh Tú, một nhân viên sales môi giới tại quận 2 cho biết, anh đang được khách hàng gửi bán hơn 10 căn hộ tại dự án do đơn vị anh phân phối. Dù đã bán gần hết số lượng căn hộ của chủ CDT, anh Tú vẫn liên hồi nhận thêm lượng căn hộ do khách hàng ký gửi.

"Những tháng gần đây, việc tìm khách mua nhà giá 35 triệu/m2 cực kỳ khó. Khách hàng ký gửi chấp nhận lỗ với mức chiết khấu và hoa hồng cao nhưng có nhu cầu khách mua không có. Những dự án cao cấp mà sàn phân phối đều nằm ở những vị trí đã quá tải về hạ tầng cơ sở xã hội nên không mấy ai lựa chọn xuống tiền", anh Tú cho hay.

Vài năm trước, sản phẩm căn hộ cao tầng cấp được đưa ra thị trường rất nhiều. Các nhà CDT có nhiều chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, đơn cử như trông mong lợi nhuận 10%/năm, miễn lãi suất trong 2 năm,… Nhờ những chính sách này, họ đã bán được rất nhiều hàng hóa BDS và nhà CDT thứ cấp cũng nhanh chóng xuống tiền.

Đến nay, hầu hết các nhà CDT thứ cấp đã nhận nhà nhưng thực tế là họ cho thuê giá bèo hoặc không cho thuê được; trong khi đó giá căn hộ cao tầng cấp lại không tăng như kỳ vọng, không thể “lướt sóng”.

Hơn nữa, Không phải nhà CDT nào cũng có vốn tự có đủ khả năng CDT mà phần nhiều là phải đi vay ngân hàng.

Các dự án cao cấp mang lại rất ít lợi nhuận cho nhà CDT thứ cấp. Ảnh: Lê Quân

 

Giảm giá 100-200 triệu/căn

Theo tìm hiểu, tại nhiều dự án, nhà CDT thứ cấp đang rao bán giảm giá 100-200 triệu/căn so với đầu năm ngoái.

Đơn cử, dự án Rivera Park tại quận 10 đang được chào bán thứ cấp với giá giảm 5-7% so với cùng đến thời khắc năm ngoái. Hay một nhà CDT dự án Sky Garden II tại quận 7 chấp nhận chào bán cắt lỗ 200 triệu cho một căn hộ gần 70m2, với yêu cầu bán nhanh trong vòng 2 tháng.

Thực tế đến nay, nhiều nhà CDT vẫn chưa thể bán nổi hàng. Được biết, nhà CDT thứ cấp một số dự án như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền,… đang rao bán với giá thương lượng giảm từ 50 - 100 triệu đồng/căn. Ước tính, giá bán thứ cấp tại nhiều dự án có chiều hướng giảm 7-10% kể từ năm 2016 đến nay.

Căn hộ bán lỗ cũng được bao thêm các loại phí dài hạn có giá trị hàng trăm triệu đồng. Chẳng hạn, tại dự án SaigonRes Plaza mới đây, nhiều khách hàng đang có thông tin là nhà CDT nhận nhà xong bán cắt lỗ 300 triệu đồng.

Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, có người vốn tự có chỉ đủ mua được một căn, nhưng vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, lên đến 80% để mua nhiều căn. Với kỳ vọng giá căn hộ cao tầng cấp có thể tăng, có cơ hội “lướt sóng”, kiếm lời… họ có thể sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao (vay ngân hàng), lấy chính căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn CDT. Ông Hiển cho biết, tình hình này có điểm tương đồng với các năm 2006 - 2007. Tuy nhiên, mức thanh khoản ở đến thời khắc này rất khác khiến nhà CDT chôn vốn và muốn cắt lỗ nhanh trong GĐ này.

Không dành cho thị trường cao cấp

Bỏ qua những cảnh báo về thị trường, vô số chủ CDT vẫn đều đặn tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ chỉ trong 2 năm qua.

Theo nhận định của các chuyên gia, 2 năm nay là GĐ phục hồi của thị trường BDS nhưng dường như không dành cho thị trường cao cấp. Thị trường không thể tạo thanh khoản cho thị trường hạng sang vì lượng tiền không đủ để hấp thụ nhanh chóng. Tuy nhiên, nhiều nhà CDT thứ cấp nhận định sai diễn biến thị trường đã đổ vốn vào thị trường này.

Trong 4 năm qua, riêng tại thị trường Tp.HCM, tổng quỹ căn hộ cao tầng cấp được các chủ CDT tung ra khoảng 25.000 căn. Giá trung bình của thị trường này khoảng 4 tỷ đồng/căn thì thị trường cần phải có khoảng 100.000 tỷ đồng (hơn 4 tỷ USD) để có thể hấp thụ hết. Đây là con số quá lớn để tiêu thụ trong 1-2 năm.

Nguyên nhân khiến khả năng hấp thụ thấp là do lượng căn hộ cao tầng cấp tung ra thị trường quá nhiều. Ảnh: Lê Quân

Trong tình cảnh bế tắc, chủ CDT và nhà CDT thứ cấp cũng đang "cầm chân" nhau trong phương án bán hàng. Nhiều chủ CDT không khỏi lo lắng khi bị đặt vào tình thế tiến không được, lùi không xong, bởi các dự án vẫn tồn kho một lượng căn hộ nhất định.

Trong trường hợp họ hạ giá bán để cạnh tranh với nhà CDT thứ cấp, chắc chắn sẽ gặp những khiếu nại từ phía khách hàng trung thành đã góp vốn mua nhà từ GĐ đầu. Ngược lại, nhà CDT thứ cấp khó mà “lướt sóng” căn hộ cao tầng cấp khi chủ CDT chưa bán hết hàng, buộc lòng họ phải giảm xuống dưới giá gốc mong thoát hàng.

Một số chuyên gia dự báo, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ cao tầng cấp sẽ ngày càng mạnh hơn trong 2 năm tới, vì hiện tại chưa có dấu hiệu nào khả quan. Nguồn cung mới tăng nhanh, giá cả tụt dốc thảm hại, các kênh kinh doanh cho thuê căn hộ cao tầng cấp đang ùn ứ,… sẽ tạo thêm áp lực lên các nhà CDT thứ cấp, nhất là những người có thể sử dụng đòn bẩy tài chính (vay) để CDT.